Fair Value – Definition & Berechnung

Fair Value – Definition

Der Fair Value (beizulegender Zeitwert) ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag in einer geordneten Transaktion zwischen unabhängigen, sachkundigen und willigen Marktteilnehmern auf einem aktiven Markt für den Verkauf eines Vermögenswerts oder die Übertragung einer Verbindlichkeit erzielt werden würde.

Auch wenn keine direkten Marktdaten vorliegen, zielt die Bewertung stets darauf ab, einen marktbezogenen Exit-Preis zu schätzen.

Bedeutung der Begriffe im Einzelnen:

• Geordnete Transaktion = Kein Notverkauf oder Zwang.
• Marktteilnehmer = Informierte, rationale Käufer/Verkäufer.
• Bewertungsstichtag = Tag, an dem der Wert bestimmt wird.
• Geschätzter Transaktionspreis = Ermittlung über Börsenkurse, Vergleichswerte oder modellbasierte Verfahren (z. B. Discounted-Cash-Flow-Verfahren)

Fair Value von Aktien

Aus Investorensicht bezeichnet der Fair Value den inneren Wert einer Aktie, den ein Anleger auf Basis eigener Analysen ermittelt. Dieser Wert dient als Vergleichsmaßstab zum aktuellen Marktpreis und unterstützt fundierte Investitionsentscheidungen. Ein klassischer Anlageansatz, der auf diesem Konzept aufbaut, ist das Value Investing.

Value-Investoren streben danach, Aktien zu erwerben, deren Marktpreis unter ihrem geschätzten Fair Value liegt. Grundlage der Aktienanalyse ist meist die Fundamentalanalyse, bei der Kennzahlen wie das Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E Ratio) oder der Free Cash Flow (FCF) zur Bewertung herangezogen werden. Ziel ist es, durch den Kauf unterbewerteter Aktien und den späteren Verkauf bei Erreichen oder Überschreiten des beizulegenden Zeitwerts eine überdurchschnittliche Rendite zu erzielen.

Zur Ermittlung des Fair Value einer Aktie nutzen Investoren häufig Verfahren wie die Discounted Cash Flow (DCF)-Methode. Diese basiert auf der Prognose künftiger Cashflows und deren Abzinsung mit einem risikoadäquaten Zinssatz. So wird der heutige Wert des Unternehmens bestimmt und damit die Frage beantwortet, ob der aktuelle Marktpreis über- oder unterbewertet ist.

Berechnung des Fair Value

Die Berechnung des Fair Value erfolgt in drei Stufen (gemäß IFRS 13), je nach Qualität und Verfügbarkeit der Eingabedaten.

• Stufe 1 – Notierte Marktpreise: Liegen für einen Vermögenswert aktive Marktpreise vor (z. B. für Aktien oder börsengehandelte Anleihen), wird dieser Preis ohne Anpassung als beizulegender Zeitwert verwendet. Dies ist der verlässlichste Bewertungsansatz.
• Stufe 2 – Beobachtbare Vergleichsdaten: Wenn kein aktiver Markt für den konkreten Vermögenswert existiert, werden abgeleitete Werte oder vergleichbare Marktdaten herangezogen – z. B. Immobilienpreise ähnlicher Objekte oder Kurse ähnlicher Anleihen.
• Stufe 3 – Nicht-beobachtbare Inputs / Schätzverfahren: Liegen keine beobachtbaren Marktdaten vor, erfolgt die Bewertung anhand modellbasierter Verfahren (z. B. DCF-Methode). Diese Methode erfordert Annahmen über künftige Zahlungsströme, Risiken und Diskontierungszinssätze und unterliegt daher der größten Unsicherheit.

Gängige Bewertungsverfahren des fairen Werts

Die Fair-Value-Stufen nach IFRS 13 geben an, wie verlässlich die zur Bewertung verwendeten Daten sind – von direkt beobachtbaren Marktpreisen bis hin zu modellbasierten Schätzungen. Je nach Datenverfügbarkeit kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz: marktpreisorientierte Methoden bei Stufe 1, vergleichsbasierte oder modellgestützte Verfahren bei Stufe 2 und 3.

Unabhängig von diesen Berechnungsmethoden muss das Unternehmen die verwendeten Parameter und Wertansätze offenlegen und nachweisen, wie der beizulegende Zeitwert zustande gekommen ist. Diese Erläuterungen können Investoren im Anhang einer Unternehmensbilanz finden.

Marktpreismethode (Market Approach)

Die Marktpreismethode ist ein Bewertungsverfahren, das auf beobachtbaren Preisen basiert, die aus marktüblichen Transaktionen zwischen unabhängigen Parteien stammen. Dabei wird angenommen, dass vergleichbare Vermögenswerte unter ähnlichen Bedingungen verkauft wurden.

1. Aktiver Markt

Liegt ein aktiver Markt vor, kann der Fair Value direkt aus dem aktuellen Marktpreis abgeleitet werden – etwa bei börsengehandelten Rohstoffen wie Öl oder Gold. Ein Markt gilt als aktiv, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Homogene Vermögenswerte,
• Regelmäßiger Handel,
• Öffentlich zugängliche Preise.

Diese Konstellation entspricht Stufe 1 der Fair-Value-Hierarchie.

2. Vergleichbare Marktpreise

Wenn kein aktiver Markt besteht, kann der Fair Value über vergleichbare Transaktionen geschätzt werden. Dies ist beispielsweise bei Immobilien oder nicht börsennotierten Beteiligungen der Fall. Hierbei kommen Multiplikatorverfahren oder Vergleichswertmethoden zum Einsatz.

Beispiel: Wurden in einer Region Grundstücke zu 200 €/m² verkauft, kann dieser Wert zur Bewertung eigener Grundstücke herangezogen werden – unter der Voraussetzung ausreichender Vergleichbarkeit.

Diese Anwendung entspricht typischerweise Stufe 2 der Fair-Value-Hierarchie. Da sie leicht nachvollziehbar ist, wird sie in der Unternehmenspraxis häufig angewandt.

Kapitalwertmethode (Income Approach)

Die kapitalwertorientierte Methode, auch Income Approach genannt, schätzt den Fair Value auf Basis der zukünftig erwarteten Zahlungsströme, die ein Vermögenswert mit sich bringt. Diese Cash Flows werden abgezinst, um ihren heutigen Wert (Barwert) zu bestimmen. Der Ansatz wird insbesondere bei Beteiligungen, immateriellen Vermögenswerten oder illiquiden Assets angewandt – typischerweise bei Level 3-Bewertungen.

Anwendungsformen des Income Approach:

• Discounted Cash Flow (DCF): Liegen direkte Zahlungsströme vor, wie bei Unternehmensbeteiligungen mit eigenem Cashflow-Reporting, kann der Barwert dieser erwarteten Cash Flows als Fair Value herangezogen werden.
• Relief-from-Royalty-Methode (Lizenzpreis-Analogie): Für immaterielle Vermögenswerte (z. B. Software oder Marken), die keine direkten Cash Flows generieren, wird ein fiktiver Lizenzwert angesetzt. Der beizulegende Zeitwert ergibt sich hier aus dem Barwert der hypothetisch zu zahlenden Lizenzgebühren.
• Residualwertmethode: Bei sogenannten „Leading Assets“, die maßgeblich zur Cashflow-Generierung beitragen (z. B. eine Schlüsseltechnologie), kann der Fair Value durch Abzug der Werte unterstützender Vermögenswerte vom Gesamtwert des Cash Flows bestimmt werden.
• Mehrgewinnmethode: Der Fair Value ergibt sich aus dem Differenzwert zwischen den erwarteten Cash Flows mit und ohne den betrachteten Vermögenswert – also dem zusätzlichen Ertrag, den das Asset erwirtschaftet.

Kostenmethode (Cost Approach)

Der Cost Approach schätzt den Fair Value eines Vermögenswerts auf Basis der Kosten, die erforderlich wären, um einen vergleichbaren Vermögenswert mit gleichem Nutzen wiederherzustellen oder zu ersetzen. Dieses Verfahren kommt insbesondere bei Spezialgütern, nicht marktgängigen Anlagen oder immateriellen Vermögenswerten ohne direkte Cashflows zur Anwendung und gehört ebenfalls zur Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie.

Zwei Bewertungsansätze im Cost Approach:

• Reproduktionskostenmethode: Der Fair Value basiert auf den geschätzten Kosten, um den Vermögenswert exakt in seiner ursprünglichen Form unter den damaligen Bedingungen erneut herzustellen. Dies schließt historische Materialien, Technologien und Verfahren ein.
• Wiederbeschaffungskostenmethode: Hier wird der Fair Value aus den Kosten abgeleitet, die für die Herstellung eines funktional gleichwertigen Vermögenswerts mit aktuellen Technologien und Materialien erforderlich wären. Der Ersatzwert kann (z. B. bei technischen Weiterentwicklungen) deutlich niedriger ausfallen als der ursprüngliche Reproduktionswert.

Faktoren bei der Ermittlung des fairen Werts

Für die Bestimmung des Fair Value sind bestimmte charakteristische Merkmale des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit zu berücksichtigen etwa Zustand, Standort oder Verfügungsbeschränkungen.

Weitere relevante Einflussfaktoren sind:

• Bestimmung des relevanten Markts: Die Bewertung erfolgt unter der Annahme einer Transaktion im Hauptmarkt oder – falls dieser nicht existiert – im vorteilhaftesten Markt. Bei börsengehandelten Wertpapieren kann dies eine bestimmte Börse sein.
• Rechnungslegungsstandard: Ob der Fair Value verpflichtend oder optional anzuwenden ist, hängt vom jeweiligen Bilanzierungsstandard (z. B. IFRS oder US GAAP) und dem betroffenen Posten ab. Beispielsweise ist er bei bestimmten Finanzinstrumenten, Beteiligungen oder Pensionsverpflichtungen verpflichtend.
• Beschränkte Anwendbarkeit: In Ausnahmefällen kann der beizulegende Zeitwert unzulässig oder ungeeignet sein – etwa, wenn keine belastbare Bewertungsgrundlage vorliegt. In solchen Fällen greifen alternative Bewertungsansätze, z. B. fortgeführte Anschaffungskosten.

Fair Value vs. Market Value

Fair Value und Market Value werden häufig gleichgesetzt, unterscheiden sich aber konzeptionell. Der Fair Value ist ein geschätzter, marktorientierter Preis, der in einer hypothetischen, geordneten Transaktion zwischen unabhängigen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag erzielt würde. Der Market Value hingegen ist der tatsächlich bezahlte Preis in einer konkreten Transaktion.

Aufgrund unterschiedlicher Annahmen, Bewertungszeitpunkte und Transaktionskosten können Fair Value und Market Value voneinander abweichen – selbst bei aktiven Märkten.

Beispiel zur Anwendung des Fair Value bei Beteiligungen

Die Sauber AG, ein Hersteller von Reinigungsmitteln, erwirbt eine Beteiligung an der nicht börsennotierten Rein GmbH. Da kein aktiver Markt für diese Beteiligung besteht und auch keine vergleichbaren Transaktionen vorliegen, ist eine marktorientierte Bewertung anhand von Marktpreisen nicht möglich.

Stattdessen ermittelt die Sauber AG den Fair Value mithilfe eines Discounted-Cash-Flow-Verfahrens, bei dem die erwarteten zukünftigen Zahlungsströme der Rein GmbH abgezinst werden. Der so ermittelte Kapitalwert stellt den zum Bilanzstichtag beizulegenden Zeitwert der Beteiligung dar. Die Bewertung wird regelmäßig zum jeweiligen Stichtag aktualisiert.

Nachteile des Fair Value

Der Fair Value ist ein marktbezogener Bewertungsmaßstab, der die Erwartungen und Risiken aus Sicht der Marktteilnehmer widerspiegelt. Dadurch werden Vermögenswerte und Verbindlichkeiten transparenter und vergleichbarer.

Dennoch hat das Konzept auch Nachteile, wie z. B.:

• Abnehmende Verlässlichkeit bei fehlenden Marktpreisen: Die Aussagekraft des Fair Value nimmt ab, wenn kein aktiver Markt für einen Vermögenswert existiert. In solchen Fällen basiert die Bewertung auf Modellannahmen und subjektiven Einschätzungen, was zu erheblichen Abweichungen vom tatsächlichen wirtschaftlichen Wert führen kann.
• Eingeschränkte Bilanzaussagekraft durch ineffiziente Nutzung: Wird ein Vermögenswert nicht effizient genutzt, kann der Fair Value – als hypothetischer Verkaufspreis – einen zu hohen Wert ausweisen. Die Bilanz verliert dadurch an Aussagekraft, insbesondere wenn Vermögenswerte intern anders verwendet werden, als es ein Marktteilnehmer tun würde.
• Problematik bei Rohstoffen und Produktionsgütern: Wird z. B. ein teurer Rohstoff zu Produkten verarbeitet, die sich nicht kostendeckend absetzen lassen, wäre ein Verkauf des Rohstoffs wirtschaftlich sinnvoller. Dennoch bildet der beizulegende Zeitwert den theoretischen Marktwert ab, unabhängig von der tatsächlichen Verwertung durch das Unternehmen.
• Kritik an der Verkaufsannahme: Das Fair-Value-Konzept unterstellt eine Veräußerung des Vermögenswerts, auch wenn Unternehmen ihn langfristig nutzen möchten. Gerade bei Anlagevermögen steht diese Annahme im Widerspruch zur Realität der Unternehmensfortführung.